Requalification d'une Vente en Donation Déguisée : Une Minoration de Prix de 55 % Retenue comme Abus de Droit Fiscal

Contexte et Faits

• Acte notarié du 20 décembre 2017 : Mme X, mère de M. Y, vend à la SCI Z la nue-propriété d’un ensemble immobilier situé à A (Var) pour 1 190 000 euros, prix payé au jour de la vente.

• Caractéristiques de l’immobilier : Une villa construite en 1961 avec dépendances (dont une piscine) sur un terrain de 4 167 m², à usage d’habitation et constituant la résidence secondaire de Mme X. La surface habitable est de 167 m².

• La SCI Z : Société domiciliée à Paris, créée en 2008, initialement dédiée à la gestion locative, mais dont l'objet social a été élargi en 2016 à des fins incluant la mise à disposition gratuite pour les associés.

  • Composition du capital : 99,6 % des parts détenues par M. Y (gérant), 0,2 % par Mme X, et le reste par sa famille.

  • Absence d’activité régulière et de revenus déclarés.

Reproches de l’Administration Fiscale

• Abus de droit fiscal (Article L. 64 du LPF) :

  1. La valeur déclarée de la nue-propriété (1 190 000 euros) a été jugée sous-évaluée. Après revalorisation, la nue-propriété est estimée à 2 683 065 euros.

  2. L’administration a requalifié l’opération en donation déguisée avec charge, car :

     • L’intention libérale de Mme X était démontrée par son âge (80 ans), son lien d’affection avec son fils (unique héritier), et une précédente donation en 2008.

     • La charge (paiement du prix) était inférieure à la valeur réelle du bien, constituant une libéralité pour le tout.

  3. Application d’un taux de 60 % de droits de mutation pour donation à une société civile et d’une majoration de 80 % (Article 1729 CGI).

Arguments des Parties

• Mme X et la SCI Z contestent :

  • La méthode d’évaluation de l’administration (comparaison avec des biens non similaires).

  • La requalification de la vente en donation.

Décisions et Raisonnement du Comité

1. Qualification de l’Acte :

   • Une donation suppose un élément matériel (avantage économique) et un élément intentionnel (volonté de gratifier).

   • Le Comité conclut que :

     • L’évaluation administrative (2 683 065 euros) est valide, les parties n’apportant pas d’éléments suffisants pour la remettre en cause.

     • La différence de 1 493 065 euros entre le prix de vente et la valeur vénale prouve une libéralité pour le tout, puisque la charge (1 190 000 euros) est inférieure à la valeur réelle.

2. Intention Libérale :

   • L’intention de donation est établie par :

     • L’âge de Mme X.

     • Les liens familiaux avec M. Y (bénéficiaire principal via la SCI Z).

3. Abus de Droit Fiscal :

   • Le Comité confirme que la procédure d’abus de droit fiscal est justifiée, la vente dissimulant une donation déguisée.

4. Majorations et Responsabilité :

   • La SCI Z, en tant que bénéficiaire principal, a initié l’abus.

   • La majoration de 80 % est applicable.

   • Mme X est solidairement responsable du paiement des droits et pénalités.

Comité de l'abus de droit avis n°2024-12